전세 사기, 깡통전세 피하는 7가지 필수 체크포인트

1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

전세 계약 전 반드시 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 부동산의 등기부등본이다. 등기부등본에는 집의 소유자 정보, 근저당권 설정 여부, 압류·가압류·가처분 등의 법적 권리 관계가 모두 기재되어 있기 때문에, 이 문서를 통해 이 집이 실제로 안전한 자산인지 여부를 판단할 수 있다. 특히 근저당권은 금융기관이 집을 담보로 설정한 대출이며, 만약 집주인이 대출을 갚지 못하면 세입자가 먼저 보증금을 회수할 수 없다.

 

예를 들어, 전세금 2억 원으로 계약을 하려는 아파트에 이미 2억 5천만 원의 근저당이 설정되어 있다면, 집주인이 파산하거나 매도되었을 때 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 공인인증서 없이도 누구나 조회할 수 있으며, ‘갑구’(소유권)와 ‘을구’(채권관계)를 반드시 함께 확인해야 한다. 특히 전세 계약 전에 확인하고, 계약 당일 다시 한번 최신 등기부등본을 떼보는 것이 중요하다.

 

2. 전세보증금이 매매가의 70%를 넘는다면 주의하자

깡통전세의 주요 원인은 전세보증금이 매매가에 비해 지나치게 높은 경우이다. 일반적으로 안전한 전세금 비율은 매매가의 60% 이하이며, 이를 초과할 경우 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 때 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다. 특히 최근 몇 년간 집값이 하락세로 전환되면서, 소위 '역전세' 상황이 발생한 지역은 더욱 주의가 필요하다.

 

예를 들어, 매매가가 2억 5천만 원인 빌라에 2억 원에 전세 계약을 맺는 것은 겉보기엔 '합리적'일 수 있지만, 집값이 2억 원 이하로 하락하거나 대출이 많을 경우 깡통전세가 될 수 있는 위험이 매우 높다. 특히 빌라, 다세대 주택, 신축 오피스텔 등은 감정가 대비 시세의 차이가 크고 거래가 적어 실거래가 확인이 어렵기 때문에, 실제 시세보다 전세가가 더 높게 책정되는 경우도 많다. 전세 계약 시에는 반드시 인근 매매가와의 비율을 따져보고, 안전한 비율 안에서 계약을 진행하는 것이 중요하다.

 

3. 전입신고와 확정일자, 반드시 같은 날 완료하자

전세 계약을 체결한 이후에도 법적 보호를 받기 위해서는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 같은 날에 완료해야 한다. 전입신고는 실제로 그 집에 거주 의사를 밝히는 행위이며, 확정일자는 계약서에 도장을 받아 해당 계약이 특정 날짜에 체결되었다는 것을 입증하는 법적 절차다. 이 두 가지가 완료되어야만 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 동시에 확보할 수 있다.

 

실제 사례로, H 씨는 전세 계약서를 작성한 후 이사 일정을 미루다가 전입신고와 확정일자를 계약일보다 1주일 후에 진행했다. 그 사이에 집주인이 집을 담보로 추가 대출을 받았고, 등기부등본상 순위가 밀린 H 씨는 경매 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되었다. 이런 사례는 드물지 않으며, 특히 계약 후 즉시 이사하지 않는 경우라도 주소를 미리 옮겨놓고 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있다. 해당 절차는 동주민센터에서 간단하게 진행할 수 있으며, 꼭 계약 당일에 완료하는 것이 안전하다.

 

4. 보증보험 가입 여부 확인은 필수

전세 계약의 안전성을 높이기 위한 가장 효과적인 수단 중 하나는 전세보증금 반환보증보험(전세금 반환보장보험)에 가입하는 것이다. 이 제도는 계약 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관(주택도시보증공사 HUG 등)이 대신 보증금을 지급해 주는 제도다. 특히 사회 초년생이나 무주택자라면 보증료 할인 혜택도 받을 수 있다.

 

다만 이 보험은 모든 주택에 무조건 가입되는 것이 아니며, 대출 과다, 건물 노후, 다주택자 등의 조건이 있는 경우 가입이 거절될 수 있다. 따라서 계약 전 반드시 해당 주택이 보증보험 가입 대상인지 사전에 확인하고, 가능하다면 계약서 작성 전 보증 가입을 신청하는 것이 좋다. 예를 들어, 보증금 1억 5천만 원짜리 빌라에 전세를 들어가려는 경우, 보험료는 약 10만~20만 원 수준이지만, 보증금을 못 돌려받을 위험을 생각하면 작은 보험료로 큰 안심을 얻을 수 있는 셈이다.

 

5. 집주인의 세금 체납 여부까지 살펴봐야 한다

집주인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 해당 부동산에는 세금 압류나 체납 처분이 들어갈 수 있다. 이 경우 경매가 진행되면, 세입자는 우선순위에서 밀려 보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 있다. 특히 세금 체납은 등기부등본에는 나오지 않기 때문에, 세입자가 직접 세무서나 구청에 ‘세금 체납 여부 확인 요청’을 해야만 알 수 있다.

 

실제로 I 씨는 깔끔하게 리모델링된 빌라에 전세 계약을 하려 했지만, 지인의 조언으로 세금 체납 여부를 확인해 본 결과 국세 1억 원 이상이 체납 중인 상태였다. 계약 직전이었지만 이 사실을 알게 된 덕분에 사기를 피할 수 있었다. 이처럼 깡통전세의 위험은 단순히 매매가와 전세가의 차이만이 아니라, 집주인의 재정 상태까지 포함해 종합적으로 판단해야 한다. 계약 전 한 번의 확인이 수천만 원의 손해를 막을 수 있다.

 

6. 중개인의 책임 범위도 점검하자

많은 세입자들이 중개업소를 믿고 계약을 진행하지만, 중개인이 무조건 책임지는 것은 아니다. 부동산 중개인은 중개 과정에서 고의나 과실이 없을 경우 책임을 지지 않는 경우가 많고, 세입자가 피해를 입어도 중개인의 책임을 묻기 어려운 사례가 많다. 따라서 중개인이 제공하는 정보가 정확한지, 관련 서류를 충실히 설명해 주는지 반드시 확인해야 하며, 애매한 설명이나 명확하지 않은 말이 있다면 서면으로 기록해 두는 것이 좋다.

 

예를 들어, J 씨는 공인중개사에게 “보증보험도 가입되고 등기부도 문제없다”는 말만 믿고 전세 계약을 체결했지만, 계약 이후 보증보험 가입이 거절되고, 집주인이 채무불이행자로 등록되어 있었던 사실을 뒤늦게 알았다. 중개인은 “책임은 세입자에게 있다”는 말만 반복했으며, 실질적인 피해를 보상받지 못했다. 따라서 계약 전 중개사에게 관련 확인서류 요청은 물론, ‘중개대상물 확인·설명서’에 중요 사항을 꼼꼼히 체크해 두는 것이 필수다.

 

7. 수상한 전세 조건은 무조건 의심하자

전세 시장에는 “시세보다 전세가가 너무 낮다”거나, “보증금 없이 입주 가능” 같은 수상한 조건의 매물이 종종 등장한다. 특히 분양을 끝낸 신축 빌라에서 이런 조건을 제시하는 경우가 많은데, 이는 깡통전세 또는 허위매물일 가능성이 높다. 실제로 보증금 없이 입주를 시켜놓고, 나중에 세입자를 허위 계약자로 만들어 임대사업자 등록을 시도하거나, 다수의 세입자를 동시에 속이는 집단 전세 사기가 발생하기도 한다.

 

예를 들어, K 씨는 신축 빌라를 시세보다 3,000만 원 저렴하게 전세로 계약했고, 중개인은 “등기만 나중에 정리되면 문제없다”라고 말했다. 그러나 몇 달 후 해당 건물이 경매에 넘어가면서 K 씨는 전세보증금을 전혀 돌려받지 못했다. ‘너무 좋은 조건’은 언제나 의심해야 하며, 계약 전 시세 확인, 임대인 실명 확인, 보증가입 가능 여부 체크 등 기본 절차를 반드시 거쳐야 한다. 전세 계약에서 '상식적인 선'을 벗어난 조건은 그 자체로 위험 신호다.